Le 24 novembre 2024, nous voterons sur deux modifications du droit du bail dans le code des obligations. L’un des projets concerne la sous-location, l’autre l’usage personnel de la propriété, mais tous deux ne concernent qu’une petite partie des baux à loyer. Ces deux révisions amènent cependant des règles plus claires et équitables, et proposent des solutions à des cas individuels particuliers dont souffrent aujourd’hui aussi bien les propriétaires que les locataires.
Le Conseil national et le Conseil des États ont adopté en septembre 2023 deux modifications du code des obligations dans le domaine du droit du bail. L’association des locataires a déposé le 16 janvier 2024 les signatures nécessaires pour un référendum et mène une campagne polémique et éloignée des faits avec le slogan « Non à l’attaque contre les locataires ».
Sous-location
Qu’est-ce qui reste identique ? Les locataires pourront continuer à sous-louer l’entier ou une partie d’un logement loué ou d’un local commercial. Par exemple, s’ils prévoient un séjour à l’étranger et souhaitent ensuite revenir dans leur logement loué, ou s’ils souhaitent former une colocation en tant que locataire principal.
Qu’est-ce qui change ? Lorsqu’un locataire souhaite sous-louer son logement, il doit désormais faire une demande écrite et obtenir l’accord écrit du bailleur. Désormais, le bailleur ne devrait pas obligatoirement donner son accord pour une sous-location de plus de deux ans. La sous-location restera toutefois possible pour des périodes supérieures à deux ans – le locataire et le bailleur seront en effet libres de convenir de dispositions différentes d’un commun accord.
Pourquoi cette modification est importante ? En fixant les accords par écrit et en définissant les critères de manière contraignante, nous créons une sécurité juridique pour toutes les parties concernées. Cette solution est donc avantageuse pour les locataires et les bailleurs. Les sous-locataires profitent également de ces nouvelles dispositions. Elles leurs offrent une plus grande sécurité juridique et les protègent contre les abus et l’arbitraire.
Besoin propre
Qu’est-ce qui reste identique ? Les droits des locataires ne seront pas réduits, car ceux-ci conservent le droit de contester le congé, y compris en cas de besoin propre, et de déposer une demande de prolongation. L’autorité de conciliation continuera à examiner la recevabilité du congé et la possibilité d’une prolongation gratuite.
Qu’est-ce qui change ? Les exigences actuelles en matière de preuve pour un congé pour cause de besoin personnel urgent sont imprécises. C'est pourquoi la formulation « besoin propre urgent » doit être remplacée dans la loi par « besoin propre important et actuel ». Cette modification proposée ne concerne donc que les quelques cas prévus par la loi où l'urgence du besoin personnel est une condition préalable. Elle facilite notamment la tâche des personnes qui achètent un appartement ou un local commercial jusqu'ici loué, afin qu'elles puissent effectivement utiliser elles-mêmes leur bien dans un délai raisonnable.
Pourquoi cette modification est importante ? Les incertitudes concernant la définition de l’urgence d’un besoin propre sont éliminées et remplacées par une formulation plus claire. Le projet de loi concernant le besoin propre garantit une pesée équitable des intérêts du bailleur et du locataire. Ce dernier conserve le droit de contester les décisions devant les tribunaux.
Pour les raisons évoquées, nous vous demandons d’approuver les modifications du droit du bail le 24 novembre 2024.
